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4年前的一天,在北京做城市運(yùn)營(yíng)規(guī)劃的李國(guó)平來(lái)到天津,一位縣級(jí)官員開(kāi)著車把他拉到了遠(yuǎn)郊,指著車窗外的鹽堿地說(shuō):這是一個(gè)我們從未經(jīng)歷過(guò)的時(shí)代,能不能幫這兒策劃下,造個(gè)曼哈頓或者地中海小鎮(zhèn)出來(lái)？
2億空置房
荒野之上的可能性改變了中國(guó)的地理版圖,也打破了內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的引力平衡,李國(guó)平隨即成立了顧問(wèn)公司,全力參與到一場(chǎng)造城運(yùn)動(dòng)中來(lái)。與他一道的還有碧桂園、綠地、富力、恒大、合生創(chuàng)展、陽(yáng)光100等幾乎所有一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在過(guò)去5年時(shí)間里,這個(gè)京津之間的廣闊腹地出爐的造城計(jì)劃幾近北京與天津2009年住房銷售量之和。
在房地產(chǎn)商的計(jì)劃書上,中國(guó)未來(lái)十年史無(wú)前例的城鎮(zhèn)化,將給他們帶來(lái)數(shù)不盡的財(cái)富。自2010年兩會(huì)以來(lái),城鎮(zhèn)化已數(shù)次被最高決策層表述為提振內(nèi)需的長(zhǎng)期利器。6月24日,國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在上海進(jìn)一步指出,城市群是城市化發(fā)展的重要途徑……通過(guò)現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò),把中心鎮(zhèn)發(fā)展成中小城市,與大城市形成有序分工、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的空間布局。李克強(qiáng)認(rèn)為,這既可避免城鎮(zhèn)過(guò)于分散造成的土地浪費(fèi),亦可避免特大城市過(guò)于膨脹造成的“城市病”。
北京顯然就是“城市病”的典型案例。過(guò)去十年間,北京吸引了全國(guó)最優(yōu)秀的年輕人,但這里土地資源的瓶頸已經(jīng)顯現(xiàn):盡管在不斷“攤大餅”,自2004年北京住房銷售面積攀上2200萬(wàn)平方米大關(guān)后,5年來(lái)一直未有進(jìn)一步突破。而與此同時(shí),2009年的住房銷售額卻已是2004年的3倍多。兩個(gè)數(shù)字的疊加暗示了北京有巨大的購(gòu)房需求未被滿足。
瞄準(zhǔn)這些需求,京津之間城市群的布局早在5年前就漸次展開(kāi)。只不過(guò),手握土地的遠(yuǎn)郊區(qū)縣政府有改變城市形象的憧憬與雄心,卻缺乏資金與經(jīng)驗(yàn),他們紛紛賦予開(kāi)發(fā)商龐大空間來(lái)描繪城市新藍(lán)圖。
這其中,位于天津?qū)氎鎱^(qū)的京津新城是中國(guó)內(nèi)地最早的由開(kāi)發(fā)商打造的“新城”。作為亞洲地區(qū)最大的別墅區(qū),這里在短短幾年時(shí)間聳立起了五星級(jí)酒店、溫泉城、商業(yè)街和高爾夫球場(chǎng),以及在荒野上建起的數(shù)千棟歐式別墅,面積相當(dāng)于33個(gè)天安門廣場(chǎng)。
但在6月1日傍晚,當(dāng)《環(huán)球企業(yè)家》記者來(lái)到這座別墅之城,看到的卻只是凄冷的景象。夕陽(yáng)下最后一對(duì)新人依偎的剪影被攝影師成功定格后,作為免費(fèi)布景的這座幾可亂真之地中海小城也結(jié)束了一天中不多的喧囂,蒼涼而悲情地隱入暮色之中。這個(gè)最初為50萬(wàn)人居住、生活、娛樂(lè)而設(shè)計(jì)的新城如今正上演著凄涼的空城計(jì)。
據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道,國(guó)家電網(wǎng)公司近期在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示,有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零,這些空置房足以供2億人居住,也動(dòng)搖著整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根基。那么這些空城如何而來(lái)？
環(huán)繞在京津之間的那些超級(jí)大盤,或許能給出答案。
沙丘上的高樓
夜色中的京津新城總給外來(lái)者一種魔幻般的感覺(jué),電瓶車在空曠寂靜中滑行,掠過(guò)一幢又一幢輪廓精美的臨水別墅,但是這些房子沒(méi)有燈光,猶如空城般死寂。偶爾出現(xiàn)的行人,看起來(lái)就像電影中災(zāi)難過(guò)后的幸存者。
熱錢可能現(xiàn)大出逃征兆
“一期桃園、二期熙園都賣出去了,但沒(méi)有業(yè)主過(guò)來(lái)住。晚上黑洞洞的,很嚇人�！笔蹣翘幩緳C(jī)小楊說(shuō)。幾乎每天,他都要巡視一遍他的“領(lǐng)地”,這片位于潮白河畔占地達(dá)25000畝的土地,堪稱亞洲最大的別墅區(qū),開(kāi)著電瓶車圍著園區(qū)主干道走一圈下來(lái),需要45分鐘。
6月2日上午,在京津新城莊園1號(hào)售樓處,上千平米的大廳里只有《環(huán)球企業(yè)家》記者一人,連售樓小姐也不知身處何處�！俺酥苣�,平時(shí)看房的人很少,現(xiàn)在市場(chǎng)不好更沒(méi)人過(guò)來(lái)了。”門口的保安感嘆道。
6年來(lái),這片荒蕪的鹽堿地上聳立起3000座別墅——這僅是京津新城總體規(guī)劃開(kāi)發(fā)量的1/2——按照規(guī)劃這里將有8000座別墅、一個(gè)超大型五星級(jí)酒店、亞洲最大的溫泉城和大型商業(yè)中心,50萬(wàn)人將生活在地中海抑或北美風(fēng)格的別墅內(nèi),這幾乎相當(dāng)于臨近地級(jí)市廊坊的城市人口——整個(gè)投資將達(dá)120億元。
合生創(chuàng)展的創(chuàng)始人朱孟依是這一切的締造者。這位來(lái)自廣東的51歲富豪建筑包工頭出身,在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫二十余年卻不為人熟知,但其領(lǐng)導(dǎo)的合生創(chuàng)展集團(tuán)一度在銷售額和土地儲(chǔ)備上超過(guò)了萬(wàn)科(000002,股吧)地產(chǎn),乃至于被王石稱為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的隱形航母。
看起來(lái)朱孟依有足夠的籌碼來(lái)吃下這個(gè)項(xiàng)目。但事實(shí)上,在合生創(chuàng)展內(nèi)部對(duì)這片鹽堿地亦有過(guò)激烈討論。“或許朱老板具有常人不具備的眼光,他看得比別人更遠(yuǎn)些�！币晃磺昂仙鷦�(chuàng)展華北區(qū)高管只能這樣含混地向《環(huán)球企業(yè)家》解釋。
京津新城計(jì)劃與天津?qū)氎鎱^(qū)政府的招商沖動(dòng)不無(wú)關(guān)系。寶坻在2001年提出了“135工程”的招商引資政策,即100萬(wàn)、300萬(wàn)、500萬(wàn)的引資計(jì)劃,500萬(wàn)以上項(xiàng)目往往由區(qū)長(zhǎng)親自掛帥、親自洽談。合生創(chuàng)展集團(tuán)號(hào)稱120億的投資,令寶坻區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)暈眩不已。
“寶坻區(qū)一年的財(cái)政收入僅2億元。合生來(lái)之前,連三星級(jí)酒店都沒(méi)有,朱孟依要建一個(gè)全亞洲最大的五星級(jí)酒店和溫泉城,建成后將創(chuàng)造10000個(gè)就業(yè)崗位,這樣好的事上哪找？”上述人士透露,最終在協(xié)議出讓土地制度廢止前的2001年,朱孟依拿到了一個(gè)低得近乎白送的土地價(jià)格:急于改變城市形象的寶坻區(qū)政府愿以每平米78元的價(jià)格將2萬(wàn)多畝土地雙手奉上。京津新城隨后成為寶坻區(qū)政府的頭號(hào)工程,寶坻官員車?yán)锟偸怯袃蓸訓(xùn)|西:京津新城發(fā)展規(guī)劃圖和寶坻經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖。
萬(wàn)事俱備后,朱孟依宣稱他不是在蓋一個(gè)樓盤,而是要造一座城,一座連接北京與天津的活力中樞,給北京乃至京津唐、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈創(chuàng)造一種新的生活方式。但在超低價(jià)接下京津新城后,朱發(fā)現(xiàn)自己必須接下土質(zhì)改良和郊外造城的重?fù)?dān),這遠(yuǎn)超出了一個(gè)房地產(chǎn)商的能力范圍。
而京津新城所寄予厚望的一條高速公路和一條城際鐵路也數(shù)次推遲。6年過(guò)后,京津新城項(xiàng)目操盤手京津新城總經(jīng)理鄭昌立也不得不向《環(huán)球企業(yè)家》承認(rèn):政府不給配套支持,京津新城仍只是一座空城。
它還有著更要命的缺陷。很多慕名造訪者被京津新城的大氣磅礴所震撼,但回到現(xiàn)實(shí),極少有人愿意把自己與之發(fā)生關(guān)系。以京津新城主打的歐式獨(dú)棟別墅為例,每平米1.1萬(wàn)元的均價(jià)已讓不少人望而卻步;而如果你從北京出發(fā),經(jīng)過(guò)京沈高速和津薊高速,一路往西南駛上120公里,繳納50元高速費(fèi),兩個(gè)小時(shí)左右方能抵達(dá)京津新城。從這里驅(qū)車往南50余公里,才到天津市區(qū)——無(wú)論是對(duì)北京人還是天津人來(lái)說(shuō),京津新城都顯得過(guò)于遙遠(yuǎn)。
在這樣一座空城上,朱孟依投入了太多賭注。據(jù)《環(huán)球企業(yè)家》調(diào)查,從2005年到2009年年底,京津新城共實(shí)現(xiàn)銷售額約30億港幣,而五年來(lái)合生創(chuàng)展在這里投資逾60億元。顯然,這個(gè)項(xiàng)目沉淀了合生多年的積累,但回收周期十分漫長(zhǎng)。
“政府的缺位,導(dǎo)致生活配套及交通遲遲無(wú)法完善,這限制了京津新城的上升空間。”天津市房地產(chǎn)研究會(huì)副秘書長(zhǎng)劉玉錄向《環(huán)球企業(yè)家》指出。
在2005年購(gòu)入第二期熙園的業(yè)主楊建開(kāi)始向房管局投訴,稱買房五年了仍沒(méi)拿到房產(chǎn)證。“據(jù)說(shuō)開(kāi)發(fā)商把土地抵押出去貸款了。”另一個(gè)業(yè)主王婷毫不掩飾她的失望情緒:京津新城的路燈大部分都?jí)牧?晚上整個(gè)社區(qū)空蕩蕩的,她覺(jué)得特別不安全�！耙怀鲩T一個(gè)來(lái)回就要交高速費(fèi)100元,可裝修好了,不住又很可惜�！�
制造這一切的合生創(chuàng)展日子更不好過(guò)。在2004年“8·31”協(xié)議出讓土地大限過(guò)后,協(xié)議拿地被明令禁止,盡管與寶坻區(qū)政府有協(xié)議在先,但合生創(chuàng)展內(nèi)部人士透露,最初協(xié)議的25000畝土地還有近一半未履行手續(xù),土地證至今沒(méi)有取得。
“如今寶坻區(qū)每年建設(shè)用地指標(biāo)僅在2000畝左右,這意味著我們的土地?zé)o法大面積轉(zhuǎn)正,只能每年至少爭(zhēng)取1000畝的用地指標(biāo)。而在2006年國(guó)家暫停審批別墅住宅用地供應(yīng)后,新城更面臨一個(gè)別墅用地今后無(wú)法獲取的尷尬�！鄙鲜龊仙鷦�(chuàng)展高管指出。
城市分裂癥
似乎直到此時(shí),政府和開(kāi)發(fā)商都還在為美好愿景無(wú)法實(shí)現(xiàn)而失意,卻少有人對(duì)如此拷貝國(guó)外城鎮(zhèn)發(fā)展模式的行為反思。新城接棒者們?cè)谶M(jìn)行一場(chǎng)豪賭,賭京津一體化如同珠三角一般真正實(shí)現(xiàn),到那時(shí)他們的新城將是北京的郊區(qū)。
然而珠三角與京津地區(qū)有天壤之別。民營(yíng)企業(yè)聚集的廣東有深厚的承載力,每個(gè)地級(jí)市都可以支撐很多別墅和高檔樓盤；但環(huán)渤海地區(qū)所有資源都圍繞著京津,環(huán)京津地區(qū)沒(méi)有成為大城市輻射的受益者,而是陷入了吸附的黑洞,亞洲開(kāi)發(fā)銀行報(bào)告甚至指出“環(huán)京津貧困帶”的現(xiàn)實(shí)存在。
但地產(chǎn)商們?cè)噲D挑戰(zhàn)這一格局。合生·京津新城的概念啟迪了同行。星耀五洲是繼京津新城之后,能夠完美闡釋這群造夢(mèng)者雄心的超級(jí)大盤。六星級(jí)豪華酒店、室內(nèi)滑雪場(chǎng)、游艇碼頭、填海造島??在星耀集團(tuán)董事長(zhǎng)顏語(yǔ)躊躇滿志的話語(yǔ)里,“迪拜”與“世界之最”的字眼反復(fù)被提到——那些阿拉伯人打算把曼哈頓甚至全世界都搬到迪拜,顏語(yǔ)的想法更簡(jiǎn)單,“我要把迪拜搬到星耀五洲。”顏語(yǔ)曾多次向《環(huán)球企業(yè)家》表示。
從京津新城往北60公里的薊縣,方圓28平方公里的盤山風(fēng)景區(qū)被上海綠地集團(tuán)收入囊中,一排排尖頂?shù)膭e墅正在茂林修竹中拔地而起,他們聲稱要在這里開(kāi)發(fā)出一個(gè)能與美國(guó)好萊塢叫板的影視基地,并以此吸引北京演藝界、文化界人士到此聚居;而在一片破落低矮的平房包圍著的津南咸水沽,建筑面積300萬(wàn)平米的天津富力津南新城正在緩慢啟動(dòng),天津富力董事長(zhǎng)謝強(qiáng)聲稱將打造出天津最高端的度假產(chǎn)品……
包括恒大、綠地、富力、碧桂園、陽(yáng)光100在內(nèi)的全國(guó)知名房企均在天津近郊或者遠(yuǎn)郊廣袤的土地上聚齊。他們?cè)噲D用造城把京津在地理和現(xiàn)實(shí)中連在一起——在城際高鐵兩側(cè)的亦莊、永樂(lè)、武清以及在京津塘高速兩側(cè)的寶坻、薊縣,正在形成一座座新城,與天津老城區(qū)、濱海新區(qū)以及北京市區(qū)連成一片,共同構(gòu)成宏大的城市群。
更多的“城”正在規(guī)劃和建設(shè)中:天津已經(jīng)明確規(guī)劃的11個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)城鎮(zhèn),大部分已被地產(chǎn)商們占領(lǐng)。他們將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與區(qū)域功能定位結(jié)合起來(lái),計(jì)劃以旅游、休閑、文化產(chǎn)業(yè)等配套,帶動(dòng)別墅的銷售。這些荒野里浩瀚城邦的締造者們,無(wú)一例外地將銷售對(duì)象定位為京津冀的富豪及中產(chǎn)階層。
天津國(guó)民投資有限公司總經(jīng)理侯昱偉指出,隨著近兩年天津各區(qū)縣造城運(yùn)動(dòng)的興起,同類產(chǎn)品將越來(lái)越多,這些超級(jí)大盤不得不面臨一個(gè)供過(guò)于求的市場(chǎng)�！百I房送藍(lán)印戶口一度是這些大盤的最大賣點(diǎn)。但我預(yù)計(jì)未來(lái)兩年天津遠(yuǎn)郊市場(chǎng)上將有超過(guò)3萬(wàn)套別墅,而天津一年才賣出幾千套別墅�！苯鸬丶瘓F(tuán)(600383,股吧)天津總裁助理李告訴《環(huán)球企業(yè)家》。
據(jù)《環(huán)球企業(yè)家》了解,僅天津薊縣恒大金碧天下、盤龍谷,寶坻的京津新城、錦繡香江及津南區(qū)的星耀五洲五個(gè)造城項(xiàng)目,總供應(yīng)別墅面積即達(dá)2370萬(wàn)平米,而2009年天津樓市商品房銷售面積創(chuàng)造了歷史,也僅1320萬(wàn)平米。
“在北京的巨大陰影中被驟然推到了聚光燈下,天津短暫的暈眩很正常,不少地方政府以為請(qǐng)幾家南方擅長(zhǎng)造城的開(kāi)發(fā)商就能完成城市運(yùn)營(yíng)。這太簡(jiǎn)單了�！币咽歉卟哳檰�(wèn)有限公司董事長(zhǎng)的李國(guó)平也開(kāi)始反思這輪造城運(yùn)動(dòng)。
作為遠(yuǎn)郊大盤的土地提供方,天津各區(qū)縣政府是“空城”的始作俑者,他們不僅在“8.31”大限前大量協(xié)議出讓土地,甚至在2007年土地自主權(quán)被收歸天津市前,也突擊大量賣地。
天津市曾嘗試來(lái)解開(kāi)京津臥城的死結(jié)。據(jù)接近天津市國(guó)土局的知情人士向《環(huán)球企業(yè)家》透露,天津市政府曾計(jì)劃將天津動(dòng)物園和會(huì)展中心搬到京津新城,提升其人氣,但政府依然無(wú)法為此掏錢。這意味著朱孟依仍要給政府做公建配套,他一開(kāi)口就要求再低價(jià)補(bǔ)償18000畝土地,結(jié)果雙方不歡而散。
無(wú)論如何,沒(méi)有產(chǎn)業(yè)人口的新城建設(shè)正成為無(wú)本之木、無(wú)水之源,不僅無(wú)助于改變城市分裂癥,還將加劇這種“癌變”,使得當(dāng)?shù)厣鐣?huì)結(jié)構(gòu)更趨于兩極化。一邊是低購(gòu)買力的當(dāng)?shù)鼐用?相對(duì)于越來(lái)越高的房?jī)r(jià),他們的購(gòu)買力會(huì)更低;一邊是囤積房產(chǎn)的富有投資者。夾在他們中間的將是一片無(wú)人地帶,還有如空氣一般的城市化美好愿景,“最終結(jié)果就是新城開(kāi)發(fā)將慢下來(lái),甚至停頓�！鼻疤旖蛉f(wàn)科總經(jīng)理郭鈞向《環(huán)球企業(yè)家》指出。
盡管如此,在京津新城管委會(huì)官員眼里,未來(lái)仍“不可限量”。新區(qū)二期規(guī)劃已被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過(guò),管委會(huì)的宣傳牌顯示,將來(lái)天津新城面積將達(dá)258平方公里—這將是目前規(guī)模的5倍多。
現(xiàn)實(shí)的苦澀只有那些吃螃蟹的人知道。在京津新城,標(biāo)志性建筑是凱悅大酒店。這擁有著700多個(gè)房間歐洲古典城堡風(fēng)格的五星級(jí)酒店,開(kāi)業(yè)三年因業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)一直掛著“試營(yíng)業(yè)”的招牌（即使在旺季入住率也不超過(guò)15%）。開(kāi)業(yè)一年后,凱悅有一半的服務(wù)員被辭退。由于疏于維護(hù),酒店外立面因缺乏維護(hù)而顯得有些破舊,裸露的雕飾品銹跡斑斑。
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